Demarcación en Menorca del Col·legi Oficial d'Arquitectes de les Illes Balears

En los asentamientos urbanos, definidos por el PTI como “núcleos tradicionales”, se regula un crecimiento basado, al parecer, en estudios sobre el crecimiento natural de la población, ya sea debido a nacimientos o a inmigración. Para ello se establecen parámetros de densidad y alturas.

Cabe considerar algunas cuestiones que deben tenerse en cuenta para evitar que dicho razonamiento resulte inoperante:

Se está produciendo un fenómeno, cada vez más acusado, consistente en la transformación de las llamadas “zonas turísticas” (las urbanizaciones costeras) en verdaderos núcleos urbanos que han devenido residencia permanente. Esta mutación, puede ser debida, en parte, a la demanda real de residencia en zonas alejadas de los densos cascos urbanos, con ordenaciones extensivas, sobre todo por parte de ciudadanos jubilados de la Comunidad Europea, aunque también de la población residente. Este fenómeno ha salpicado también el suelo rústico, produciendo la aparición de los llamados “núcleos rurales”, muchos de ellos nacidos impunemente de la ilegalidad más absoluta

Esto, unido a la aparición de Normas Cautelares encaminadas a frenar el crecimiento en las “zonas turísticas” y teniendo en cuenta que el PTI continúa en la misma dirección, está produciendo también otro efecto, consistente en la ocupación de los centros históricos de las ciudades por parte de un sector “turístico” de alto poder adquisitivo que, por una parte evita la degradación de dichos centros, pero también estacionaliza su uso. Esto puede observarse con mayor intensidad en Ciutadella y también en Es Mercadal. Sin entrar en valoraciones morales del tipo “si esto es bueno o malo”, sí creemos que esta situación no ha sido estudiada en profundidad por el Plan.

En este sentido, se observa una cierta confusión en la denominación de los pueblos y ciudades de Menorca, definidos por el Plan como “núcleos tradicionales”, en lugar de “núcleos urbanos”.

Este intercambio de usos entre las ciudades y la costa puede producir desviaciones en los rígidos conceptos de crecimiento, por lo que consideramos que no debería ordenarse el crecimiento en los núcleos urbanos  pensando en “número de plazas”, sino en criterios más complejos. En este sentido, creemos que el crecimiento urbano, debido a sus características intrínsecas de densidades altas, es el que menos impacto produce en el territorio, no solo de ocupación de suelo, sino también de movilidad, transportes, equipamientos y todos los factores que configuran un territorio.

No debería preocuparnos tanto el número máximo de plazas residenciales en casco urbano (cuya previsión a largo plazo resulta inoperante, debido a la existencia de factores como los anteriormente comentados), como la propia definición de los límites urbanos y sus consecuencias sobre el conjunto del territorio.

Conscientes de las limitaciones que un Plan Territorial tiene en lo referente a la ordenación de suelo urbano, no pretendemos en absoluto que dicho Plan sustituya a los Planes Generales, pero sí creemos que debe establecer unas directrices más concretas, eliminando otras que pudieran estar fuera de lugar:

A) Redefinición del concepto de densidad, estableciendo, en lugar de DENSIDADES MAXIMAS, unas DENSIDADES MINIMAS que permitan la creación de un porcentaje de suelo más o menos extensivo, pero que no impidan el crecimiento intensivo, por otra parte necesario para que los porcentajes de los que se habla en el Plan de viviendas protegidas sean viables. Sin duda alguna, uno de los atributos de la ciudad es la complejidad que conlleva una cierta “compacidad”.

En este punto, no estaría de más que el Plan Territorial propusiera a los Planes Generales algunas ideas sobre modelos de crecimiento que complementen el analfabetismo generalizado basado en “bloques de pisos” y “ciudades-jardín”. La demanda de “casa con jardín” que provoca la invasión ilegal del campo y la mutación de las “zonas turísticas” puede tener respuesta también en la ciudad (de hecho la tenía hasta el siglo pasado) sustituyendo, por ejemplo, la ciudad-jardín con parcelas de 300 m2 y ocupación del 40%, por casas-patio en parcelas del mismo tamaño, incluso inferior, pero con ocupación del 60 o 70 % y alineación a vial. O incluso manteniendo modelos tradicionales de mazana cerrada, éstos podrían dignificarse con profundidades edificables de 12-14 m y con el centro de manzana destinado a zona verde comunitaria al modo de los Hoff vieneses ó el modelo Cerdá original, con sólo dos franjas edificadas.En los ambientes profesionales, esto ya solo lo discuten los mismos que defienden la “liberalización del suelo” y sostienen que todo el suelo debe ser urbanizable, porque en realidad, el modelo territorial que plantean es la “ciudad dispersa” o “difusa”, sin centralidad ni un cierto grado de densidad necesaria para que algunas de las funciones y servicios de estos núcleos urbanos funcionen.

B) En todo caso, y aunque las presentes sugerencias resulten desestimadas, solicitamos que se exprese claramente que las densidades y alturas propuestas (pag. 202 del tomo II-B) son exclusivamente para futuros crecimientos y no para el suelo vacante existente.

C) Eliminación de cualquier referencia a la altura de los edificios. Consideramos que es competencia de los Planes Generales su determinación, que dependerá, en cada caso, de factores diversos, como la aparición de edificios singulares o adaptados a topografías donde la mayor altura no plantee problemas en el entorno.

D) Aunque nos parece positivo el hecho de establecer para nuevos crecimientos un porcentaje de viviendas protegidas o de precio tasado, consideramos que el PTI debería ordenar a los planeamientos municipales que incorporen también un porcentaje de dichas viviendas en el suelo vacante existente, a fin de asegurar su existencia en los primeros cuatro o cinco años, hasta que se se empiece a ejecutar el nuevo suelo. Conscientes de que las recalificaciones presentarían, sin duda, conflictos de difícil solución, proponemos que la parte de suelo municipal resultante de las cesionessea el destinado a viviendas VPT.

Si se consiguiera esto, consideramos que podría reducirse el porcentaje de viviendas tasadas de los nuevos crecimientos, del 60 al 25-30% para evitar el encarecimiento excesivo del suelo destinado a vivienda libre.

La creación de reservas de suelo para viviendas protegidas no puede ni debe quedarse en una mera voluntad del planeamiento y, observando la dinámica de los últimos años, no parece que existan ni el instrumento operativo ni los recursos necesarios para preparar y urbanizar esta reserva de suelo, ni mucho menos para construir y promover tal cantidad de viviendas protegidas.

El Plan debería ser más realista, porque no se puede obligar a los promotores privados a realizar viviendas de protección, ni puede el Plan esperar que éstos lo hagan voluntariamente y menos en las proporciones planteadas.

Parece más razonable que esta reserva de suelo se cediese urbanizado a la Administración, siendo ésta, a través de la promoción pública la encargada de materializar las viviendas.

E) Eliminar la posibilidad de establecer cupos de licencias en suelo urbano (pag. 32 del tomo II-A). Se ha demostrado que este tipo de medidas producen el efecto contrario al deseado, ya que, a parte de no satisfacer las necesidades reales de la población, crean una falsa demanda acelerando innecesariamente la petición de licencias, que acaban controladas por grandes promotores produciéndose situaciones de monopolio y de inflación.

De todos modos, en caso de desestimar esta sugerencia, solicitamos que se autorice la posibilidad de establecer cupos sólo a nuevos planeamientos y no al suelo vacante existente, aunque, a nuestro entender, dicha facultad es exclusiva de las normas con rango de Ley (LDU) y el PTI no puede asumirla en contra de ésta.

F) Ordenar a los Planes Generales la inclusión en sus revisiones para adaptarse al PTI, de PLANES DE MOVILIDAD de sus respectivos municipios, así como de PROPUESTAS (Plan Especial?) de ORDENACION DE FRENTES URBANOS.

G) Las medidas dirigidas a la revitalización de los centros urbanos y a propiciar el fácil acceso a la vivienda por parte de sectores con menor poder adquisitivo, deberían concretarse, a nuestro parecer, en:

Estudiar la posibilidad de incluir un porcentaje de vivienda protegida en los centros históricos, para evitar su acumulación en los nuevos crecimientos y las periferias. Flexibilización en la concesión de ayudas para la reforma y rehabilitación, aumentando su cuantía (por ejemplo, con exención de fiscalidad), restringiendo la posibilidad de venta posterior.

Facilitar el acceso rodado a los residentes, creando bolsas de aparcamiento céntricas que podrían solaparse con otros pequeños equipamientos de barrio (piscinas, polideportivos, plazas, parques, etc) mediante la redacción de proyectos audaces que atenúen el problema al margen de conveniencias políticas.

En combinación con lo último, posibilitar una política de acercamiento de equipamientos a los centros que, por una parte contribuyan a la diversificación de usos necesaria para la revitalización de los centros históricos, y por otra, reduzcan la necesidad de utilizar el automóvil. Redefinir la normativa urbanística a fín de evitar que los nuevos usos y modos de vida entren en conflicto con normas estéticas de otras épocas.

H) El PTI confunde los conceptos de “hotel de ciudad” y “hotel de interior” (están claramente definidos en la LGT). No es lógico que los “establecimientos que cumplan la definición de turismo de interior deban cumplir los requisitos de los hoteles de ciudad” (pág. 391 del tomo II-B) ya que se trata de dos modelos totalmente diferentes.

Además, el propio PTI exige que los hoteles de ciudad dispongan de una serie de servicios, como salas de reunión, etc (pág 390 del tomo II-B), que los hoteles de interior no precisan y en cambio se exige a los hoteles de ciudad que se emplacen en “núcleos tradicionales” (pág. 390) que es una condición del hotel de interior, con lo que se impedirá por ejemplo que en el puerto o en el ensanche de Maó se pueda construir un hotel.